결론부터 말씀드리면 재산세는 대부분의 부동산 보유자가 내는 지방세, 종부세는 일정 기준을 초과하는 고가 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 국세입니다. 두 세금 모두 ‘보유세’지만 과세 대상과 계산 방식이 다르므로 혼동하기 쉽습니다. 이 글에서는 두 세금의 차이와 실제 납부 사례, 절세 시 꼭 알아야 할 사항까지 한 번에 정리해 드립니다.
특히 처음 주택을 구입했거나 고가 주택을 보유하고 있다면 재산세와 종부세의 차이를 정확히 이해하는 것이 불필요한 세금 부담을 줄이는 첫걸음입니다.
한눈에 보는 재산세 vs 종부세 핵심 차이점
재산세와 종부세는 모두 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 ‘보유세’라는 공통점이 있지만, 과세 주체와 공제금액, 세율 구조에서 명확한 차이가 있습니다.
| 구분 | 재산세(Local Tax) | 종합부동산세(National Tax) |
| 과세주체 | 지방자치단체(시·군·구) | 국세청(정부) |
| 과세대상 | 과세 대상 모든 부동산 보유자 | 일정 공제금액을 초과하는 고액 부동산 보유자 |
| 과세방식 | 물건별 개별 과세 | 보유 부동산 합산 과세 |
| 기본공제 | 별도 공제 없음 | 1세대 1주택자: 12억원 다주택자/일반: 9억원 |
| 납부시기 | 7월(주택 1/2, 건축물) 9월(주택 1/2, 토지) | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 세율구조 | 0.1% ~ 0.4% (일반) 0.05% ~ 0.35% (1주택자 특례) | 2주택 이하: 0.5% ~ 2.7% 3주택 이상(조정 대상 포함) 0.5% ~ 5.0% |
핵심요약
- 재산세: 과세 대상 부동산을 보유한 대부분의 사람이 납부하는 지방세입니다.
- 종부세: 공시가격 합산액이 법에서 정한 공제 기준을 초과하는 경우 추가로 부과되는 국세입니다.
재산세 및 종부세 세율과 과세표준
1주택 재산세 세율(지방세법 제 111조)
재산세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 아래 세율을 적용합니다.
일반주택(다주택자 및 법인 포함)
- 6,000만원 이하: 0.1%
- 6,000만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하: 6만원 + 6,000만원 초과액의 0.15%
- 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하: 19만 5,000원 + 1억 5,000만원 초과액의 0.25%
- 3억원 초과: 57만원 + 3억원 초과액의 0.4%
1세대 1주택자 특례세율(지방세법 제111조의2, 공시가격 9억원 이하 주택 대상)
- 6,000만원 이하: 0.05%
- 6,000만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하: 3만원 + 6,000만원 초과액의 0.1%
- 1억 5.000만원 초과 ~ 3억원 이하: 12만원 + 1억 5,000만원 초과액의 0.2%
- 3억원 초과: 42만원 + 3억원 초과액의 0.35%
주택분 종합부동산세 세율(종합부동산세법 제9조)
종부세는 공시가격 합산액에서 기본공제(9억/12억 원)를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산정합니다.
| 과세표준 구간 | 2주택 이하(일반) 세율 | 3주택 이상 세율 |
| 3억원 이하 | 0.5% (누진공제 없음) | 0.5% (누진공제 없음) |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% (누진공제 60만원) | 0.7% (누진공제 60만원) |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1.0% (누진공제 240만원) | 1.0% (누진공제 240만원) |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 1.3% (누진공제 600만원) | 2.0% (누진공제 1,440만원) |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.5% (누진공제 1,100만원) | 3.0% (누진공제 3,940만원) |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 2.0%(누진공제 3,600만원) | 4.0% (누진공제 8,940만원) |
| 94억원 초과 | 2.7%(누진공제 1억 180만원) | 5.0% (누진공제 1억 8,340만원) |
이중과세 논란과 ‘세액공제’
“재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 이중과세 아닌가요?”라는 질문이 많습니다.
결론부터 말씀드리면 이중과세가 아닙니다. 종부세를 계산할 때, 종부세 과세표준에 해당하는 구간에 이미 부과된 재산세 상당액을 산출세액에서 미리 차감해 주기 때문입니다. 따라서 종부세는 재산세를 초과하는 순수 고액 보유분에 대해서만 부과됩니다.
사례로 보는 세금 계산 예시
가상의 사례입니다.
공시가격 15억원 아파트 1채를 소유한 65세 A씨(1세대 1주택자, 10년 보유)
- 재산세 산정: 공시가격이 9억원을 초과하므로 1주택자라도 특례세율 대상에서 제외되고, 일반 과세표준 비율(60%) 및 표준세율이 적용됩니다.
1) 과세표준 산정: 공시가격(15억원) X 공정시장가액비율(60%) = 9억원
2) 재산세 계산: 3억원 초과 구간 적용(57만원 + 6억원 X 0.4%) = 297만원(지방교육세 20% 및 도시지역분 0.14% 제외 순수 재산세 기준)
※실제 고지되는 금액은 지방교육세와 도시지역분 등이 더해지므로 고지서 금액은 사례와 다를 수 있습니다. - 종부세 산정
1) 기본공제 적용: 공시가격(15억 원) – 1세대 1주택 공제(12억원) = 3억원
2) 과세표준 산정: 3억원 X 종부세 공정시장가액비율(60%) = 1억 8,000만원
3) 산출세액: 1억 8,000만원 X 0.5% (3억원 이하 구간) = 90만원
4) 재산세 중복분 차감: 과세표준 1.8억원에 부과된 재산세 상당액 차감
5) 1세대 1주택 세액공제 적용:
– 연령 공제 (65세 이상 70세 미만): 30%
– 보유기간 공제 (10년 이상 15년 미만): 40%
– 합계 70% 세액공제 적용(최대 80% 한도) 후 최종 종부세 납부액 확정
실전 절세 체크리스트 및 주의사항
부동산 보유세를 줄이기 위해 반드시 체크해야 할 4가지 실천 포인트입니다.
①매매 잔금일(소유권 이전 등기일) 조정
부동산을 사고팔 때 가장 중요한 날짜는 6월 1일입니다.
- 매수자 입장: 잔금 지급일이나 등기 접수일을 6월 2일 이후로 미루면 당해 연도 재산세와 종부세를 내지 않습니다.
- 매도자 입장: 잔금 지급일을 6월 1일 이전으로 당겨야 당해 연도 세금 의무에서 벗어납니다.
②부부 공동명의 활용 검토
- 다주택자이거나 공시가격 합계가 높은 경우 부부 공동명의가 유리할 수 있습니다. 부부 각각 기본공제(각 9억원, 합산 18억원)를 적용받을 수 있기 때문입니다.
- 단, 1세대 1주택자의 경우 단독명의(12억원 공제 + 최대 80% 세액공제)와 공동명의(각 9억원 = 총 18억원 공제, 세액공제 없음) 중 어느 쪽이 유리한지 비교 계산해봐야 합니다.(홈택스에서 신청을 통해 단독명의 방식으로 변경 선택 가능)
※공동명의의 공제 기준은 제도 변경에 따라 달라질 수 있으므로 최신기준을 반드시 확인해야 합니다.
③1세대 1주택 특례신청
일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 보유한 경우, 신청을 통해 종부세 계산 시 1세대 1주택 자격을 유지할 수 있습니다. 매년 9월 국세청 홈택스를 통해 특례 신청을 진행하세요.
④세부담 상한제 확인
당해 연도 세금이 전년도 대비 급격히 오르는 것을 막기 위해 법적으로 세부담 상한(재산세 105~130%, 종부세 150%)이 설정되어 있습니다. 고지서를 받으시면 전년도 대비 상한선이 올바르게 적용되었는지 확인해 보세요
※주의사항
세법 및 공정시장가액비율, 공시가격 관련 제도는 정부 정책 및 법령 개정에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 세금 납부 시에는 국세청 홈택스, 위택스 또는 세무 전문가를 통한 최신 공고 확인이 필수적입니다.
결론 및 요약
※ 핵심 요약
- 재산세는 부동산 소유자 누구나 내는 지방세(7월/9월)입니다.
- 종부세는 공시가 합산액이 공제 기준(9억/12억원)을 초과할 때 내는 국세(12월)입니다.
- 보유세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
※ 주의사항
재산세와 종부세는 모두 매년 제도와 공제 기준이 일부 변경될 수 있으므로, 실제 세액은 국세청·행정안전부 등 공식 자료를 통해 최신 기준을 확인하는 것이 가장 정확합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 재산세를 내면 종부세는 안 내도 되나요?
아닙니다. 재산세와 종합부동산세는 서로 다른 세금입니다. 재산세는 대부분의 부동산 보유자에게 부과되는 지방세이고, 종부세는 공시가격 합산액이 법에서 정한 공제 기준을 초과하는 경우 추가로 부과되는 국세입니다. 따라서 종부세 과세 대상이라면 재산세와 종부세를 모두 납부할 수 있습니다. 다만 종부세를 계산할 때는 재산세 중 일부가 반영되어 중복 부담을 조정하는 장치가 마련되어 있습니다.
Q2. 재산세와 종부세를 카드 할부나 분납으로 낼 수 있나요?
네, 가능합니다. 재산세와 종부세 모두 일정 금액 초과 시 분납 신청이 가능하며, 카드사별 무이자 할부 여부는 행사 기간에 따라 달라질 수 있습니다.
Q3. 오피스텔도 재산세와 종부세 과세 대상인가요?
오피스텔의 실제 용도에 따라 다릅니다. 주거용으로 사용 중이라면 주택으로 분류되어 재산세(주택) 및 종부세 합산 대상이 되며, 업무용으로 사용 중이라면 건축물 및 토지로 분류되어 종부세 주택 합산에서 제외됩니다.
Q4. 공시가격은 어디서 확인할 수 있나요?
국토교통부 ‘부동산 공시가격 알리미‘ 홈페이지에서 본인 소유 주택의 공시가격을 손쉽게 조회할 수 있습니다.
Q5. 종부세 고지서 내용에 오류가 있는 것 같으면 어떻게 하나요?
고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 이의신청이나 심판청구를 제기할 수 있으며, 12월 1일~15일 신고 납부 기간에 직접 자진 신고서를 제출하여 세액을 수정할 수도 있습니다.